実は私は、デッドクロスには2段階あると思っています。
😇 天使のデッドクロス＝減価償却費 ＜ 元金返済に転じる瞬間。手取りはまだプラス、ここはまだ耐えられる。
😈 悪魔のデッドクロス＝実際の手取りが赤字に転落する瞬間。ここから本当の出血が始まる。
1億円・建物割合50%の物件で、2つのデッドクロスが何年目に起きるのか、25年の収支で追いかけます。
償却年417万が下支え。2年目に元金が償却を追い越す😇天使のデッドクロスが発生するも、償却が続く限り税金は年26〜56万に収まり手取りは+67万→+37万と漸減しつつプラス。累積CFは12年目に+626万まで積み上がる。
償却ゼロ＝😈悪魔のデッドクロス。経費にならない元金返済だけが残り、税金が56→185万へ約3倍に跳ね上がって手取りが毎年マイナス。累積CFは18年目にマイナス転落、20年目に−199万まで削られる8年間。
ローン完済で返済ゼロ。実際の手取りが+490万円/年に反転、累積CFがV字回復して+2,251万円へ。出血を耐え抜いた者だけが見る景色。
教科書では「元金返済 ＞ 減価償却」がデッドクロスと教わります。確かに正しい。けれどその瞬間に通帳は減らない。本当に痛むのは、もう一段あとの瞬間です。だから私は2段階で見ます ― 😇 天使と😈 悪魔。
償却は年417万で12年一定、元金返済は年411万から年601万へじわじわ増加。2年目に元金が償却を追い越します ― 教科書的なデッドクロス。ただし償却417万がまだ経費として下支えするので、税金は年26〜56万に収まり、手取りは +67万→+37万 と漸減しつつプラス。累積CFは12年目に +626万 まで積み上がります。書類上の警告であって、通帳は痛まない。
13年目に償却が切れます。経費の柱が消えるので税金が 56→185万へ約3倍に跳ね、家賃も返済も変わっていないのに手取りが +37万→−92万へ赤字転落。ここから通帳が本当に減り始める。
悪化は止まりません。手取りは −92万 → −101万 → −115万 と8年間悪化し、累積CFは 18年目に−84万でマイナス入り、20年目に最小 −199万 まで沈みます。
出血を耐え抜けば、21年目にローン完済。返済額（年607万）が消えて手取りは +490万円/年に反転、累積CFは 25年目に+2,251万 へV字回復します。
物件を買うとき確認すべきは2つの年 ― 😇 天使はいつ？（=元金が償却を超える年）、😈 悪魔はいつ？（=償却が消えて手取りが赤字に転落する年）。建物割合と償却年数を変えるだけで、両者は大きくズレます。家賃や利回りより先に、この2点を見る。
※本ページの数値は、デッドクロスの仕組みを理解するための試算です。前提：運営経費＝家賃の30%、税率30%、金利2%・20年・元利均等返済、建物割合50%（建物5,000万円）を12年で定額償却と仮定しています。実際は土地建物の按分、経費率、税率、空室・修繕等により異なります。具体的な投資判断や税務は専門家にご相談ください。