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大阪市の住宅｜J-REIT保有物件の鑑定キャップレート（130件）

上場J-REIT 19銘柄が大阪市に保有する住宅130件の、鑑定評価の直接還元利回り（CR）です。各物件の直近の鑑定（評価基準日が2026-08-31から12か月以内）を1件ずつ使っています。

中央値 3.80%半数が 3.70〜4.00%最小 3.4%・最大 6.0%19銘柄
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築年数ごとの中央値

築年件数CR 中央値
築0〜10年32件3.70%
築10〜20年76件3.80%
築20〜30年20件3.90%

物件ごとの鑑定CR（低い順）

物件名銘柄所在築年CR鑑定評価額評価基準日鑑定会社原典
JMFレジデンス大阪福島日本都市ファンド大阪府大阪市北区9.6年3.4%1,810百万円2026-02-28株式会社谷澤総合鑑定所210頁
クロスレジデンス阿波座オリックス不動産大阪府大阪市西区4.5年3.4%3,030百万円2026-02-28株式会社中央不動産鑑定所45頁
TLRレジデンス本町WESTMIRARTH不動産大阪府大阪市8.2年3.5%3,470百万円2026-02-2847頁
セレニテ心斎橋グランデ野村不動産マスターファンド大阪府大阪市中央区7.9年3.5%6,600百万円2026-08-31大和不動産鑑定保有物件データ ⑤期末鑑定評価の概要（第22期）／短信p41（https://www.nre-mf.co.jp/file/term-68a565352100ff74762d11b14b11bb3f4d011a96.pdf）頁
セレニテ本町グランデ大和証券リビング大阪府大阪市西区11.2年3.5%6,830百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所119頁
HS梅田EAST大和証券リビング大阪府大阪市北区9.2年3.5%3,010百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所119頁
セレニテ梅田EST大和証券リビング大阪府大阪市北区9.2年3.5%1,500百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所119頁
セレニテ梅田ルフレ大和証券リビング大阪府大阪市北区6.8年3.5%1,470百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
グランカーサ難波元町大和証券リビング大阪府大阪市浪速区6.4年3.5%6,520百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
コンフォリア心斎橋ＥＡＳＴコンフォリア・レジデンシャル大阪府大阪市中央区10.6年3.5%2,400百万円2026-07-31日本不動産研究所84頁
コンフォリア京町堀コンフォリア・レジデンシャル大阪府大阪市西区11.1年3.5%955百万円2026-07-31日本不動産研究所84頁
プロシード釣鐘スターツプロシード大阪府大阪市中央区11.2年3.5%919百万円2026-04-3044頁
willDo谷町大和証券リビング大阪府大阪市中央区19.2年3.6%1,230百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所118頁
willDo松屋町大和証券リビング大阪府大阪市中央区19.0年3.6%1,110百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所118頁
グランカーサ梅田北大和証券リビング大阪府大阪市北区18.4年3.6%2,740百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
グランシス天満橋大和証券リビング大阪府大阪市中央区18.9年3.6%6,040百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所119頁
セレニテ夕陽丘EST大和証券リビング大阪府大阪市天王寺区9.2年3.6%1,110百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所119頁
コンフォリア阿波座コンフォリア・レジデンシャル大阪府大阪市西区10.6年3.6%1,720百万円2026-07-31日本不動産研究所84頁
JMFレジデンス大阪野田日本都市ファンド大阪府大阪市福島区3.6年3.6%1,650百万円2026-02-28一般財団法人日本不動産研究所210頁
プロシード深江橋スターツプロシード大阪府大阪市東成区17.5年3.6%1,360百万円2026-04-30中央不動産鑑定所44頁
コンフォリア西天満コンフォリア・レジデンシャル大阪府大阪市北区6.4年3.6%1,540百万円2026-07-31大和不動産鑑定86頁
KDX堺筋本町レジデンスKDX不動産大阪府大阪市中央区18.6年3.6%4,500百万円2026-04-30一般財団法人日本不動産研究所鑑定評価額一覧!H195（今回）頁
KDXレジデンス本町橋KDX不動産大阪府大阪市中央区19.2年3.6%4,090百万円2026-04-30一般財団法人日本不動産研究所鑑定評価額一覧!H216（今回）頁
セレニテ北久宝寺KDX不動産大阪府大阪市中央区10.8年3.6%1,810百万円2026-04-30JLL森井鑑定株式会社鑑定評価額一覧!H220（今回）頁
JMFレジデンス桜ノ宮日本都市ファンド大阪府大阪市都島区2.6年3.6%2,360百万円2026-02-28一般財団法人日本不動産研究所210頁
JMFレジデンス都島日本都市ファンド大阪府大阪市都島区2.2年3.6%1,640百万円2026-02-28一般財団法人日本不動産研究所210頁
JMFレジデンス天神橋筋六丁目日本都市ファンド大阪府大阪市北区2.2年3.6%1,700百万円2026-02-28一般財団法人日本不動産研究所210頁
JMFレジデンス海老江日本都市ファンド大阪府大阪市福島区1.6年3.6%2,050百万円2026-02-28一般財団法人日本不動産研究所210頁
レジディア堺筋本町アドバンス・レジデンス大阪府大阪市中央区11.3年3.6%793百万円2026-07-31JLL森井鑑定株式会社52頁
プライムアーバン堺筋本町野村不動産マスターファンド大阪府大阪市中央区19.6年3.7%2,200百万円2026-08-31日本不動産研究所保有物件データ ⑤期末鑑定評価の概要（第22期）／短信p41（https://www.nre-mf.co.jp/file/term-68a565352100ff74762d11b14b11bb3f4d011a96.pdf）頁
willDo新大阪大和証券リビング大阪府大阪市淀川区18.8年3.7%1,210百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所118頁
プロスペクト中之島大和証券リビング大阪府大阪市北区19.7年3.7%1,080百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所118頁
プレジオ都島大和証券リビング大阪府大阪市都島区17.1年3.7%2,180百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所119頁
セレニテ新大阪弐番館大和証券リビング大阪府大阪市淀川区17.2年3.7%4,510百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
グランカーサ新大阪SOUTH大和証券リビング大阪府大阪市淀川区5.2年3.7%4,820百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
セレニテ日本橋プリエ大和証券リビング大阪府大阪市浪速区5.2年3.7%2,960百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
エスティメゾン南堀江積水ハウス・リート大阪府大阪市西区19.2年3.7%1,250百万円2026-04-30JLL森井鑑定株式会社55頁
エスティメゾン西天満積水ハウス・リート大阪府大阪市北区18.5年3.7%1,830百万円2026-04-30株式会社谷澤総合鑑定所56頁
グレンパーク梅田北ユナイテッド・アーバン大阪府大阪市北区18.8年3.7%7,920百万円2026-05-31株式会社谷澤総合鑑定所70頁
ゼフェロス南堀江日本リート大阪府大阪市西区24.3年3.7%1,980百万円2026-06-30大和不動産鑑定49頁
シティヒルズ安堂寺日本リート大阪府大阪市中央区18.3年3.7%1,950百万円2026-06-30JLL森井鑑定49頁
セレニテ新大阪日本リート大阪府大阪市淀川区19.3年3.7%1,200百万円2026-06-30日本ヴァリュアーズ50頁
レジディア谷町アドバンス・レジデンス大阪府大阪市中央区18.0年3.7%1,780百万円2026-07-31JLL森井鑑定株式会社50頁
レジディア江戸堀アドバンス・レジデンス大阪府大阪市西区19.5年3.7%2,250百万円2026-07-31一般財団法人日本不動産研究所51頁
レジディア京町堀アドバンス・レジデンス大阪府大阪市西区19.4年3.7%1,750百万円2026-07-31一般財団法人日本不動産研究所51頁
レジディア心斎橋ウエストアドバンス・レジデンス大阪府大阪市西区19.5年3.7%2,860百万円2026-07-31大和不動産鑑定株式会社51頁
S-RESIDENCE難波Brillerサムティ・レジデンシャル大阪府大阪市浪速区11.9年3.7%2,880百万円2026-07-31谷澤総合鑑定所39頁
S-RESIDENCE新大阪Ridenteサムティ・レジデンシャル大阪府大阪市淀川区8.6年3.7%1,730百万円2026-07-31谷澤総合鑑定所40頁
S-FORT福島La Lunaサムティ・レジデンシャル大阪府大阪市北区10.6年3.7%1,050百万円2026-07-31大和不動産鑑定40頁
S-FORT桜ノ宮サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市都島区5.5年3.7%575百万円2026-07-31大和不動産鑑定42頁
JMRレジデンス新大阪日本ホテル＆レジデンシャル大阪府大阪市32.2年3.7%1,460百万円2026-05-31日本ヴァリュアーズ40頁
カスタリア堺筋本町大和ハウスリート大阪府大阪市中央区21.1年3.8%2,210百万円2026-02-28株式会社谷澤総合鑑定所213頁
カスタリア阿倍野大和ハウスリート大阪府大阪市阿倍野区20.2年3.8%7,200百万円2026-02-28株式会社谷澤総合鑑定所213頁
willDo海老江大和証券リビング大阪府大阪市福島区20.2年3.8%374百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所118頁
willDo南森町大和証券リビング大阪府大阪市北区19.1年3.8%569百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所118頁
ルネ日本橋アネーロ大和証券リビング大阪府大阪市浪速区17.2年3.8%2,020百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
プライムメゾン夕陽ヶ丘積水ハウス・リート大阪府大阪市天王寺区19.2年3.8%1,200百万円2026-04-30一般財団法人日本不動産研究所56頁
エスティメゾン上町台積水ハウス・リート大阪府大阪市中央区20.7年3.8%1,210百万円2026-04-30株式会社中央不動産鑑定所58頁
グランルージュ中之島南ユナイテッド・アーバン大阪府大阪市西区16.8年3.8%1,890百万円2026-05-31一般財団法人日本不動産研究所70頁
グランルージュ谷町六丁目ユナイテッド・アーバン大阪府大阪市中央区15.9年3.8%1,810百万円2026-05-31株式会社谷澤総合鑑定所70頁
ロイヤルパークス桃坂インヴィンシブル大阪府大阪市天王寺区19.1年3.8%3,060百万円2026-06-30JLL森井鑑定47（CRは説明資料p70）頁
シャルマンフジ大阪城南日本リート大阪府大阪市中央区22.2年3.8%981百万円2026-06-30大和不動産鑑定49頁
レジディア都島Ⅰ・Ⅱアドバンス・レジデンス大阪府大阪市都島区19.9年3.8%6,910百万円2026-07-31JLL森井鑑定株式会社51頁
レジディア新大阪アドバンス・レジデンス大阪府大阪市淀川区12.5年3.8%4,110百万円2026-07-31大和不動産鑑定株式会社51頁
レジディア西天満アドバンス・レジデンス大阪府大阪市北区27.3年3.8%3,450百万円2026-07-31大和不動産鑑定株式会社52頁
コンフォリア北浜コンフォリア・レジデンシャル大阪府大阪市中央区10.5年3.8%2,030百万円2026-07-31JLL森井鑑定84頁
S-RESIDENCE新大阪駅前サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市東淀川区10.9年3.8%3,480百万円2026-07-31谷澤総合鑑定所39頁
S-FORT福島Libreサムティ・レジデンシャル大阪府大阪市福島区10.0年3.8%622百万円2026-07-31大和不動産鑑定40頁
S-FORT大阪同心サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市北区9.5年3.8%1,970百万円2026-07-31大和不動産鑑定40頁
TLRレジデンス難波東MIRARTH不動産大阪府大阪市12.2年3.8%749百万円2026-02-28日本不動産研究所48頁
セレニテ難波プリエ大和証券リビング大阪府大阪市浪速区4.4年3.8%2,930百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
プレジオ難波大和証券リビング大阪府大阪市浪速区2.7年3.8%4,460百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
セレニテ本町東リアン大和証券リビング大阪府大阪市中央区2.7年3.8%3,760百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
ラヴィータ難波元町MIRARTH不動産大阪府大阪市4.7年3.8%1,240百万円2026-02-2848頁
パークアクシスうつぼ公園三井不動産アコモデーションファンド大阪府大阪市西区16.2年3.9%3,100百万円2026-02-28大和不動産鑑定58頁
パークキューブ北浜三井不動産アコモデーションファンド大阪府大阪市中央区19.2年3.9%2,460百万円2026-02-28大和不動産鑑定58頁
カスタリア新梅田大和ハウスリート大阪府大阪市北区21.1年3.9%2,040百万円2026-02-28株式会社谷澤総合鑑定所213頁
プラウドフラット新大阪野村不動産マスターファンド大阪府大阪市淀川区17.0年3.9%2,160百万円2026-08-31日本不動産研究所保有物件データ ⑤期末鑑定評価の概要（第22期）／短信p41（https://www.nre-mf.co.jp/file/term-68a565352100ff74762d11b14b11bb3f4d011a96.pdf）頁
ラ・ヴィータ日本橋大和証券リビング大阪府大阪市中央区19.6年3.9%2,520百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
グランカーサ天王寺EAST大和証券リビング大阪府大阪市天王寺区4.2年3.9%878百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
プロシード西天満スターツプロシード大阪府大阪市北区18.5年3.9%1,240百万円2026-04-30JLL森井鑑定43頁
UURコート大阪十三本町ユナイテッド・アーバン大阪府大阪市淀川区17.4年3.9%1,900百万円2026-05-31一般財団法人日本不動産研究所69頁
スプランディッド新大阪Ⅲ日本リート大阪府大阪市東淀川区11.4年3.9%2,910百万円2026-06-30大和不動産鑑定49頁
ラピュタ九条日本リート大阪府大阪市西区28.3年3.9%1,625百万円2026-06-30日本ヴァリュアーズ49頁
ラルテ中津日本リート大阪府大阪市北区20.2年3.9%611百万円2026-06-30JLL森井鑑定49頁
エバースクエア同心日本リート大阪府大阪市北区24.7年3.9%628百万円2026-06-30JLL森井鑑定50頁
レジディア天神橋（注４）アドバンス・レジデンス大阪府大阪市北区26.5年3.9%百万円2026-07-31大和不動産鑑定株式会社50頁
レジディア新大阪Ⅱアドバンス・レジデンス大阪府大阪市淀川区18.5年3.9%710百万円2026-07-31JLL森井鑑定株式会社51頁
S-RESIDENCE緑橋駅前サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市東成区9.8年3.9%2,500百万円2026-07-31谷澤総合鑑定所39頁
S-FORT大正リヴィエールサムティ・レジデンシャル大阪府大阪市大正区5.5年3.9%1,070百万円2026-07-31谷澤総合鑑定所41頁
セレニテ難波西MIRARTH不動産大阪府大阪市17.3年3.9%1,320百万円2026-02-28大和不動産鑑定48頁
KDXレジデンス難波KDX不動産大阪府大阪市浪速区19.8年3.9%2,080百万円2026-04-30一般財団法人日本不動産研究所鑑定評価額一覧!H203（今回）頁
S-FORT難波西サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市浪速区7.7年3.9%660百万円2026-07-31大和不動産鑑定42頁
S-FORT新大阪Eastサムティ・レジデンシャル大阪府大阪市東淀川区15.6年3.9%366百万円2026-07-31日本ヴァリュアーズ42頁
S-FORT西九条サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市此花区17.6年3.9%718百万円2026-07-31JLL森井鑑定42頁
セレニテ日本橋ミラク大和証券リビング大阪府大阪市浪速区2.2年3.9%1,170百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所119頁
クロスレジデンス大阪新町オリックス不動産大阪府大阪市西区18.1年4.0%5,660百万円2026-02-28株式会社中央不動産鑑定所45頁
カスタリアタワー長堀橋大和ハウスリート大阪府大阪市中央区19.2年4.0%5,490百万円2026-02-28株式会社中央不動産鑑定所213頁
カスタリア上町台大和ハウスリート大阪府大阪市中央区19.2年4.0%3,250百万円2026-02-28大和不動産鑑定株式会社214頁
カスタリアタワー肥後橋大和ハウスリート大阪府大阪市西区19.0年4.0%4,070百万円2026-02-28株式会社中央不動産鑑定所214頁
クラウンハイム西田辺大和証券リビング大阪府大阪市阿倍野区22.2年4.0%641百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所119頁
willDo市岡大和証券リビング大阪府大阪市港区20.2年4.0%737百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所118頁
willDo今福西大和証券リビング大阪府大阪市城東区20.5年4.0%456百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所118頁
willDo塚本大和証券リビング大阪府大阪市西淀川区20.1年4.0%924百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所118頁
デイグラン鶴見大和証券リビング大阪府大阪市鶴見区19.1年4.0%1,410百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所119頁
エスティメゾン京橋積水ハウス・リート大阪府大阪市都島区19.7年4.0%3,320百万円2025-10-31株式会社立地評価研究所58頁
プライムメゾン北田辺積水ハウス・リート大阪府大阪市東住吉区19.9年4.0%760百万円2026-04-30一般財団法人日本不動産研究所56頁
ピアチェーレ文の里日本リート大阪府大阪市阿倍野区27.4年4.0%625百万円2026-06-30大和不動産鑑定49頁
レジディア城北公園通アドバンス・レジデンス大阪府大阪市旭区17.4年4.0%1,460百万円2026-07-31JLL森井鑑定株式会社52頁
レジディア玉造アドバンス・レジデンス大阪府大阪市東成区11.4年4.0%2,100百万円2026-07-31JLL森井鑑定株式会社52頁
KDXレジデンス難波南KDX不動産大阪府大阪市浪速区19.1年4.0%1,870百万円2026-04-30一般財団法人日本不動産研究所鑑定評価額一覧!H204（今回）頁
プロシード弁天町スターツプロシード大阪府大阪市港区18.3年4.1%2,490百万円2026-04-30JLL森井鑑定43頁
キャニスコート上新庄日本リート大阪府大阪市東淀川区24.4年4.1%1,400百万円2026-06-30JLL森井鑑定50頁
スプランディッド難波日本リート大阪府大阪市浪速区11.5年4.1%4,190百万円2026-06-30JLL森井鑑定49頁
S-FORT福島EBIEサムティ・レジデンシャル大阪府大阪市福島区14.0年4.1%614百万円2026-07-31JLL森井鑑定40頁
S-FORT都島KERSサムティ・レジデンシャル大阪府大阪市都島区13.2年4.1%378百万円2026-07-31日本ヴァリュアーズ40頁
S-FORT桜川サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市浪速区19.4年4.1%777百万円2026-07-31JLL森井鑑定41頁
アーバンパーク関目スターアジア不動産大阪府大阪市36.5年4.2%2,530百万円2026-01-31谷澤総合鑑定所45頁
willDo難波wⅡ大和証券リビング大阪府大阪市浪速区20.1年4.2%531百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所118頁
willDo難波wⅠ大和証券リビング大阪府大阪市浪速区19.7年4.2%714百万円2026-03-31株式会社谷澤総合鑑定所118頁
プロシード長居公園通スターツプロシード大阪府大阪市住吉区19.0年4.2%1,090百万円2026-04-30JLL森井鑑定43頁
アルティザ淡路駅東マリモ地方創生リート大阪府大阪市6.7年4.2%1,280百万円2026-06-30日本ヴァリュアーズ43頁
S-FORT大今里西サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市東成区12.1年4.2%337百万円2026-07-31JLL森井鑑定40頁
S-FORT弁天町サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市港区18.6年4.2%622百万円2026-07-31日本ヴァリュアーズ41頁
グランルージュ城東ユナイテッド・アーバン大阪府大阪市城東区18.4年4.2%1,900百万円2026-05-31大和不動産鑑定株式会社70頁
willDo九条大和証券リビング大阪府大阪市西区26.2年4.3%705百万円2026-03-31一般財団法人日本不動産研究所118頁
S-FORT桜川南サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市浪速区18.7年4.4%1,230百万円2026-07-31JLL森井鑑定40頁
BONコンドミニアム難波恵美須サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市浪速区6.7年4.5%1,250百万円2026-07-31日本ヴァリュアーズ42頁
信託サムティ・レジデンシャル大阪府大阪市東淀川区7.0年4.6%1,220百万円2026-07-31日本ヴァリュアーズ42頁
プロシード大正スターツプロシード大阪府大阪市大正区19.2年6.0%179百万円2026-04-30JLL森井鑑定43頁

CR＝鑑定評価書の直接還元法の還元利回り。J-REITが開示した決算短信・物件一覧の値で、大阪市全体の取引利回りではありません。築年は評価基準日時点。銘柄の内訳：大和証券リビング 33件・サムティ・レジデンシャル 20件・アドバンス・レジデンス 12件・日本リート 11件・大和ハウスリート 6件・スターツプロシード 6件・積水ハウス・リート 6件・日本都市ファンド 6件・ユナイテッド・アーバン 5件・コンフォリア・レジデンシャル 5件・KDX不動産 5件・MIRARTH不動産 4件・野村不動産マスターファンド 3件・オリックス不動産 2件・三井不動産アコモデーションファンド 2件・スターアジア不動産 1件・インヴィンシブル 1件・マリモ地方創生リート 1件・日本ホテル＆レジデンシャル 1件。データ更新 2026-10-24。