鑑定さんとは
鑑定さんは、不動産鑑定士が開発した日本初のAI不動産査定ツール群です。収益物件の投資判断、土地の推定地価算出、住宅ローンの収支シミュレーションなど、不動産に関する判断を助けるツールを全て無料で提供しています。
ツール一覧
特徴
- 不動産鑑定士が査定ロジックを設計・監修
- 業界で唯一「やめとけ」と言える中立的ポジション
- 全ツール無料
- 路線価ベースの土地値カバー率で出口戦略の安全性を定量評価
- 投資助言ではなく、閲覧中の情報を整理・分析する閲覧補助ツール
よくある質問
鑑定さんは無料ですか？
はい。全てのツールを無料で利用できます。
誰が開発していますか？
不動産鑑定士の資格を持つ開発者が、設計・監修・運営の全てを行っています。
他のAI査定ツールとの違いは？
不動産鑑定士が査定ロジックを設計しており、収益性・立地・融資・リスク・価格・出口の6軸で採点して総合ランク（S〜D）で表示します。「買い」だけでなく「やめとけ」も言える中立的な立場です。
経済寿命Z（経済的残存耐用年数）とは？
法定耐用年数（木造22年・RC47年など）を過ぎても、建物は家賃を生み続けます。経済寿命Zは、その建物が法定を超えてあと何年 家賃を生むかを全国の実際の賃貸データから読んだ指標です。収益物件AI査定のポートフォリオでは簡易表示を見比べられ、修繕状況まで反映した正式な判定（Z年数）は不動産鑑定士が個別に算定します。
どのサイトで使えますか？
収益物件AI査定・土地査定はChrome拡張として主要な物件ポータルサイト上で動作します。シミュレーター・デッドクロスの正体・路線価ウォーカー・賃料かんたん相場チェック・土地値アラートはWebブラウザから直接利用できます。
「デッドクロスの正体」はどんな解説ツールですか？
デッドクロスは2段階あるという視点で解説する鑑定士の無料ツールです。😇天使のデッドクロス（減価償却＜元金返済になる瞬間、書類上の警告）と、😈悪魔のデッドクロス（償却が消失して実際の手取りが赤字に転落する瞬間、通帳が本当に減り始める）。1億円・建物割合50%の物件を25年シミュレーションし、天使は2年目、悪魔は13年目、21年目の完済で反転する構造を、元金返済と減価償却の交差グラフ・手取り推移グラフ・25年表で実数可視化します。
賃料かんたん相場チェックとは？
大家・オーナー向けの無料Webツールです。所在地・構造・築年・専有面積・現行賃料を入れると、全国47都道府県の公開賃貸募集情報の実観測（賃料単価×築年×駅距離）から、新規募集の想定賃料と、いまの賃料が相場のどの水準にあるかを試算します。
経済寿命Zの根拠は？
全国の実際の賃貸データから、構造・エリアごとに建物が家賃を生み続けている築年の分布を読み、法定耐用年数を超えてあと何年 家賃を生むかを推定します。公示地価・路線価など鑑定実務の指標も併用し、修繕状況まで反映した正式版は不動産鑑定士が個別に算定します。算定手法の詳細は、全国約117万件の賃貸データに基づくワーキングペーパーで公開しています。